不動産における対抗力を持つには

不動産売買の現場では、「対抗力」を持っているかどうかが大きな問題となることがあります。対抗力とは、当事者間による契約内容に対して現れた第三者に対して、権利が自分のものであることを明確に主張することができる力のことを言います。一人の売主が、別々の二者に対してそれぞれに通知することなしに同じ物件を売却することを「二重売買」と言いますが、これは民法上特に禁止をされている行為ではありません。つまり、どちらの売り先に対しても契約は有効とみなされるので、そこで自分の買主としての権利を主張するには何らかの対抗力を持つことが求められます。
不動産取引において最も強い対抗力となるのは、不動産登記をしているかどうかです。AがBとCそれぞれに同じ土地を売却した場合、例え売却契約を交わした時期がBの方が早かったとしても、Cが登記を先に済ませていれば対抗力があるのはCの方となります。不動産にかんしては、実際の権利変動の先後優劣よりも、権利変動に関わる登記申請の受付によって対抗力のありかが決まります。
もし上記のようにCが先に登記を済ませてしまっていた場合には、BはCに対して所有権を主張できないので、Bに対しての債務不履行を主張することとなります。このような対抗要件を付与する法的要件のことを「対抗要件」といいます。不動産においてはほとんどの場合この「登記」によって権利関係が定められますが、ごく例外的に登記以外の方法で対抗力を備える事が出来る場合もあります。